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龙湖集团深陷住房质量泥潭,只顾冲刺销售,长租公寓盈利尚远

时间:2019-09-11 11:19:58 来源: 编辑:华星卫视 阅读:

龙湖集团(00960. HK)继中期业绩会变维权会后,持续深陷质量爆雷泥潭,口碑全线失守。

精装房高价低配 已忘初心

一切爆发于8月26日,龙湖集团2019中期业绩会,2019年也正是龙湖上市的第十个年头。

一句“龙湖在长沙已成为维权的代名词”,不知向来淡定处之的龙湖集团董事长吴亚军心里有何感想。

事后经了解,涉事项目的名称为长沙“龙湖水晶郦城”,合同约定以精装房交付。

近日,《长江商报》记者赴实地考察,称该楼盘于2017年12月24日开盘,2019年7月交房,体量不大,2栋高层,1栋公寓,500余户。

业主维权的问题主要集中在“高价低配”,实际住房与样板房的装修标准相差甚远,款式建材等都降了档次,完全不像2500元/平米的装修标准。

有业主聘请第三方验房公司验收,结果是“不达标”。并且,龙湖方面还存在房屋精装修没有第三方造价清单备案文件等问题。

同时,还有业主在微博实名反应,新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受,而新风系统的设计漏洞更是可能造成身体损害及安全事故。

业内人士分析称,此次维权所说的问题,或许与龙湖对于“施工标准的放宽”有关。新风系统的违规安装是偷工减料行为,从而节省人力成本,建设单位、监理单位、施工单位及总包方都负有不可推卸的责任。

经搜索梳理可知,除长沙外,龙湖集团还有成都龙湖世纪峰景、成都龙湖三千庭、鄞州龙湖天琅、上海龙湖天璞、杭州龙湖香醍溪岸、济南龙湖春江郦城、南京龙湖春江郦城、厦门龙湖、晋江龙湖观宸、京郊龙湖长城源著等,均不同程度出现精装高价低配、房屋质量、工程减配、虚假宣传等问题。

从频发的住房质量问题可以看出,龙湖集团的只顾高歌猛进,已忘初心。毕竟吴亚军给大家讲过一个故事,其创业房地产正是因为买房时的糟心经历。

“盖出质量卓越的好房子”,这样的初心已不再,取而代之的则是不断攀升的销售目标。

过于追求销售目标 负债攀升

“善待你的一生”,龙湖的Slogan。

突然颇有趣味,业主日夜拼搏换来的住房究竟是善待了谁的一生?业主本人?龙湖员工?还是龙湖股东?

不容否认,2019中期业绩会上公布的数据,着实亮眼。半年报显示,期内营业额为385.7亿元,同比增长42.2%。同期归属股东溢利为63.1亿元,同比增长16.1%。

销售方面,龙湖合同销售额为人民币1056.2亿元,较上年同期增长8.8%。

对于2019年2200亿元的销售目标龙湖很有信心,志在必得。

龙湖销售额的猛增始于2015年,要知道从2007年突破100亿,到销售额500亿,龙湖用了8年时间,而500亿到2000亿只用了3年。

2015年545.3亿元,2016年881.4亿元,2017年1560.8亿元,2018年2006.4亿元,跻身全国十强。

2018年为了维持高增长,龙湖拿地速度猛增,负债总额也有2017年末的2565.85亿元同比增长42.67%,至2018年末的3660.66亿元。

据Wind数据显示,截止2019年6月末,龙湖集团总负债已增至4553.98亿元。

高周转带来销售额,但如何维持却是一个大问题。

要知道,目前龙湖集团的销售增速已经放缓,从2017年的75.9%,降至2018年的28.5%。

那2020年实现3200亿销售额的庄之豪言呢?无非一把利剑悬于头顶。

对于房地产企业,业主的重要性不容忽视,而再漂亮的财务数据,也比不上过硬的房屋质量,龙湖从量变到质变要走的路还很长。

长租公寓难言盈利 管理艰难

值得注意的是,龙湖冠寓,2017年开展的长租公寓业务。

2019年半年报显示,冠寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营。报告期内,冠寓实现4.3亿元营业收入,公寓数量超过6万间,未披露整体出租率。

4.3亿元的营业收入,距离2020年20亿元以上的收入目标尚远,若要实现此目标,按照房间数量计算,需超过20万间公寓。

据《重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行 2019 年住房租赁专项公司债券募集说明书》显示,用于自有的住房租赁项目建设的投资规模达18.99亿元,包括苏州、杭州、上海、武汉等6个项目,共2701间公寓。

住房租赁项目装修改造及租赁项目共计9171间公寓,投资规模达10.46亿元。

此前龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示,冠寓分为两种模式,其中20%是重资产模式,80%是中资产模式,即租用物业装修后再出租。

从投入和产出来看,长租公寓尚处于无法盈利的状态,冠寓前CEO韩石曾称,近三年不考虑盈利。

但以目前的投资回报来看,盈利尚远并不是三年五年就可以实现的事情。

2018年底,韩石已从龙湖离任。

业内人士称,长租公寓规模发展存在三个拐点,5万、10万、20万。

龙湖冠寓已经过第一个拐点,管理问题突显。在21聚投诉及黑猫投诉平台上,对于龙湖冠寓乱收费的投诉颇多,包括收费标准不明确、水电费过高等问题,以及管理混乱房屋问题无人处理亦有业主投诉。

要知道,龙湖冠寓的租金已高于周边价格。以北京为例,酒仙桥店的租金为4099元/月起,4099元可以租到20-25平米的无窗暗间,而20平米的阳光小开间价格则为5240元/起。

有网友称,天津冠寓小loft价格在2500元左右,同等地段民宅租金为1800元左右。

需要注意的是,冠寓的价格仅为租金,还需支付水电费,而在百度上搜索“冠寓 水电费”,有很多人都在吐槽虚高。

只顾喊着做大做强,将业主抛诸脑后,发展不讲故事却有事故,长久以往必将被市场抛弃。

龙湖集团如何度过维权危机,回归初心罢了。

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