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黄振中教授谈吴某某滕某某与中天公司房屋纠纷案

时间:2019-11-30 15:58:59 来源: 编辑:华星卫视 阅读:
2019-11-23 08:37

华星卫视北京报道:因开发商没有兑现“首付8万送8平米入户花园”的广告,两名业主将开发商诉至法院。开发商表示,送花园的优惠期已过,在购房合同中明确用其他优惠代替了赠送花园的优惠。在两名业主相继胜诉后,日前有180名业主将开发商赤峰中天房地产开发有限公)诉至内蒙古赤峰市元宝山区法院,案件将于11月29日开庭审理。

中天公司是内蒙古赤峰市第一家国营企业混改而成的股份制公司,是赤峰市房地产协会的会长单位,也是赤峰市元宝山区平庄御龙湾小区项目的开发公司。2011年11月,中天公司在《赤峰亿翁广告》上刊登内容为“首付款8万元+送8㎡入户花园,提前入住御龙湾”的广告。2011年12月,中天公司不再采用开盘早期“赠送8㎡入户花园”的营销方式。2011年12月16日起,该公司将售房广告变更为:“首付8万元,中央景观多层,全城发售。”附宣传语提示:“预知活动详情,请到御龙湾营销中心咨询。”

2015年,业主吴某将中天公司诉至法院,其表示自己在看到“首付款8万元+送8㎡入户花园,提前入住御龙湾”的广告后,于2013年6月签订购房合同。2015年3月3日,吴某从测绘公司了解到,御龙湾小区“入户花园”按实际建筑面积计算并计入各户套内面积,即产权面积中包含“入户花园”的面积。 吴某表示,中天公司宣称的赠送,实际上是按照面积收取了房款,因此起诉要求返还“入户花园”部分的购房款和相关利息。中天公司表示,优惠广告是阶段性的,广告下方标注了“详情到售楼中心咨询”。而且吴某的购房时间也不在广告发布期间内,对吴某的具体优惠政策,已经体现在了购房合同中。2015年,业主滕某以同样的理由提起诉讼。

黄振中:刚才刘志民律师把案子情况介绍的非常清楚,同时在介绍过程中表达了他的一些观点,对他的观点我本人是支持的。青锋老师刚才对这个案子做了重要的要点阐述和点评,我很支持也很赞同。我发表意见,可能有些意见有点重复,但是我还是想要强调一下,做一件事情总得有一根主线,或者一根主线上有几个重要的东西。我原来长期做律师,在企业当法律顾问,后来回到高校,理论和实务都有一点自己看法的。

第一个问题,时间概念。这个涉及的案件时间比较长,另外作为房屋买卖,从开发到最后交房的时间也是比较长的,不同的时间阶段会有不同的销售广告、销售的政策甚至最终的合同。刘志民律师一直强调自治区做官方的合同文本或者就是格式合同,格式合同里面主要的条款都有了,但是具体到每一个条款的时候也是允许变化的,比如说涉及到价格问题,那是不同阶段允许它变化的,一定要强调时间性。针对广告,针对这一句话,不同阶段不是有效的,一定要卡住时间点,过了这个时间点就是失效的,不可能一句话永远贯彻始终。如果这个房屋开发项目进行了10年或者房子建成卖了很多年,对这一句话一直适用吗?我认为不是的,这是时间概念。

第二个问题,凡是交易都是依据,房屋买卖不像去菜市场买一把菜即时清结的,为什么要有政府的格式合同?因为这个事情比较严重、严肃,大家充分重视,充分保护购房人、开发商,从这个角度制定的参考文本格式合同。最终大家形成交易的还是这个合同,前面所有所有的最后都形成了合同,合同上除了国家规定的东西还可以自己约定,有补充约定,是不是在补充约定里面。如果补充约定没写进去,原则上就不构成房屋买卖的合同依据。有些没有在合同里面写的,但还有一份单独的承诺,那也是需要的,就是单项的承诺,具有法律约束力的明确的单项承诺,这句话在合同里面,另外也没有单项的承诺,只是在广告纸上去写,不能构成购买合同的依据,真真正正的这项交易,不管是从哪个购房人开始的购房合同,这个大家能够达成共识。

第三个问题,从元宝区法院到赤峰市中院、内蒙古高院,又到检察院,咱们国家的审级是两审终审,赤峰审理好的判决,国家又留出一个再审程序,那么什么情况下可以提请再审?现在的这个再审更多是发现重大问题,是涉及到重大问题或者法律应用上重大问题,这里面有没有明显看出、发现重大问题才进行审判监督程序的。问题还是原来的问题,一审提的是这个问题,二审还是这个问题,无非是理解不一样而已,但不是重大问题。所以正常的从国家维护判决的严肃性来讲,再审程序并不是叫大家滥诉的,不严肃,咱们中国就无休止的诉讼。实际上我们的再审程序里与信访有异曲同工之妙,会不会一将来由滥访变成滥诉,这都有可能,审级上法院应当维持判决。如果反反复复会出现滥诉,比如赤峰中院同意同样的事实,自己做的判决自己出两份不同的,这个怎么解释,允许犯错,允许纠正自己的错误,自己纠正自己错误的时候也是得有重大的错误,也是很明显的错误,自己去纠正,确实是错误才去纠正,不能就是简单的理解,改变了案件的定性。这是从审级上来讲的。

第四个是专家意见的问题,我们以前请了五个专家,有三个北大的,有一个北京工商大学的,一个是国家检察官学院的,在我们学界都是很有名的教授。那么什么时候出具专家意见?当事人对这个问题就不同看法时,一审法院、二审法院、再审等反反复复出现变数和不稳定的时候才请专家做专家论证意见,专家论证意见一种是对具体问题的意见,另外一种专家论证意见是一般公认的原则、一般公认的公平,从理论上、法理上是相通的,从法理上做的专家意见。这个专家意见从具体上、学理上和一般原则上都讲了,专家意见不能左右,但确实应该引起法院一审、二审、再审以及在我们检察院对专家意见的重视。判决里对专家意见有没有回应?专家意见是否成立,为什么不成立,能不能做出解释,最后还是做个意见,我说对就是对,我说错就是错,说理部分不充分,应该把说理部分说得充分,让大家去幸福。现在讲,很多东西要说服别人,说服别人不适用自己的权力和自己的声音压服别人,要以理服人。

具体来看,到底是要约邀请还是要约,这些东西不知道讨论了多少年,有些专家真的就一个要约、一个要约邀请写一本书、几本书,这个问题难道真的那么难弄清楚吗?弄清楚了,关键的是使用的人、判断的人怎么去判断。再有是不明确的东西、明确的东西,明确的东西才可以。“送8平米入户花园”,但从这几个字来说好说,8平米是连在一起的还是分开的,其实一个6平米、2平米。再接着入户花园,从前门进还是后门进、左门进还是右门进,还有什么是花园,两根草是花园,种名贵的树是花园,具体分析我认为是不明确的,不要认为8平米入户花园很明确,实际并不明确。

我讲了四各大方面的问题和几个小问题,谈了我的看法,仅供大家参考,最终权力在裁判者手里,裁判者要让大家在案件中感觉到公平,裁判是以理服人,真正以事实、以法律、以情理让大家服人。这个理就是一条线,穿起来的部分就是珍珠,谢谢大家。

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